所有者不明の土地にどう対応？専門家に聞く 

2016/4/10 3:
相続時の未登記などで発生する所有者不明の土地の拡大にどう対応していくかは、
人口減少時代を迎えた日本の今後を考える上で避けては通れないテーマだ。
国土交通省の検討会の委員長として３月に対応方策をまとめた早稲田大学の山野目章夫教授と、
同じく３月に全国の自治体へのアンケート結果を公表した東京財団の吉原祥子研究員に話を聞いた。
（聞き手は本田幸久）】 


山野目章夫教授は、「不動産登記法」（商事法務出版）を上梓された先生である。
東北大学法学部卒。
東北大学助手を経て現在早稲田大学法務研究科教授をされている。
先生の書かれた「不動産登記法」は幾代通教授鈴木録也教授の研究に続く、
不動産登記法の基本書として実務家、研究者にとって必読の本である。
（私も買いました、時々チラッと必要に応じて読んでいます。）
先生の本を読んで感ずることは、例えば表示の登記が絡む訴訟において
登記所の関与なしに訴訟を進めることに対する疑念を提示しておられる。
登記簿と登記制度の歴史的研究を相当極められていると感じた。
碩学である。

■早稲田大学大学院法務研究科・山野目章夫教授の話

　国交省の専門家検討会が３月にとりまとめた対応方策は、
法改正の不要な範囲でできることを列挙したもの。
内容的には所有者把握のためのガイドライン作りや登記促進の働きかけといった
対策を盛り込んでいる。
ただ、これで十分だとは考えていない。今後は法改正も視野に入れた対応が必要だろう。

　現行法でも、ある人がいなくなった場合に管理人をたてて、
その不明者の財産を包括的に管理する「不在者財産管理制度」はある。
しかし「人」を単位にした制度なので、利用する場合には不明者の土地だけでなく
預金や株式など財産すべてを調べる建前があるし、
申し立てができるのも利害関係人などに限られる。
この現行制度に加えて、問題になりそうな土地だけを対象に、
利害関係がない市町村などでもスポット的に公的管理に移すことを申し立てられる
「モノ」単位の制度を創設すべきだ。

今は任意になっている相続登記を強制にすべきだという議論もあるが、
私はその効果に懐疑的だ。相続登記を強制にしたところで
罰則が10万～20万円程度の過料ならば登記にかかるコストのほうが高いことがあり実効性がない。違反した場合の摘発も膨大な手間がかかる。

　むしろ登記制度の改善点はほかのところにある。
死亡届は市町村、相続登記は法務局に切り離されて管理されているので、
双方の連絡が取れていない。このため法務局では土地の持ち主が生きているのか
死んでいるのか把握できない。
双方の情報をＩＴ（情報技術）でつなぎ、市役所に死亡届が出された段階で
法務局などから相続登記を促していけば、問題の解決には役立つのではないか。

１　上記山野目教授意見について。
先生は登記の絡む訴訟において、登記制度全体を考えると、
例えば、不動産登記名義を確認する訴訟などに意味があるかと感じておられるはずだ。
先生の立論は制度全体をみわたした議論をされていて、
利害関係がない市町村などでもスポット的に公的管理に移すことを申し立てられる
「モノ」単位の制度を創設すべきだ。 

このような問題意識を持たれている学者がおられることは心強い。

新橋4丁目事件を考察すると、かりに不動産登記制度の形式的審査主義を悪用する事実があって、
地権者が行方不明になっている事例であれば、
山野目教授が見通しておられる状況一歩手前という事態があった。

後述の吉原祥子研究員の啓蒙的意見が該当する事実が現実に存在する。

■東京財団の吉原祥子研究員の話

　土地の所有者不明の問題は、不利益が目に見えにくいことが対策の遅れにつながっている。
空き家なら倒壊しかかって危険が生じたり、
景観に悪影響を与えたりして不利益が顕在化するので撤去への合意がとりやすい。
土地の場合は平時にはこうした不利益が現れないので、
徐々に荒廃して荒れ地になっていくのを傍観する状況になっている。

　しかし再開発や災害からの復興、耕作放棄地の解消など、
地域社会が何か新しいことに踏み出そうとしたときには妨げとなる。
これは地域の活力をそぐ問題だ。
全国で同じようなことが繰り返され、国力の低下につながる。

　短期的な対策としては、
まず所有者、自治体双方にとっての各種手続きのコストを下げる必要がある。
たとえば相続人による相続登記や、自治体による財産管理制度の利用にあたり、
費用負担を軽減し手続きの促進を支援していくことなどだ。

　長期的には行き場のない土地を寄付として受け取り、管理する中間組織の創設や、
公的な利用が見込めるものについては行政による公有化も考えざるを得ないのではないか。

　教育の問題も重要だ。学校教育では現行の土地制度について学ぶ機会がない。
土地が個人の財産であるとともに公共性の高い存在であり、
次の世代にどう継承していくのか、普段から国民が学ぶ機会をつくっていくべきだ。 

２　吉原研究は全く妥当である。早急に対策を立てるべき。

土地の所有者不明の問題は、不利益が目に見えにくいことが対策の遅れにつながっている。
空き家なら倒壊しかかって危険が生じたり、
景観に悪影響を与えたりして不利益が顕在化するので撤去への合意がとりやすい。
土地の場合は平時にはこうした不利益が現れないので、
徐々に荒廃して荒れ地になっていくのを傍観する状況になっている。

　しかし再開発や災害からの復興、耕作放棄地の解消など、
地域社会が何か新しいことに踏み出そうとしたときには妨げとなる。
これは地域の活力をそぐ問題だ。
全国で同じようなことが繰り返され、国力の低下につながる。

開発と私権はぶつかりやすい。 
ただJR東日本の新宿駅再開発事業のような事例で、真珠宮ビル事件のようなことが
起きがちである。
新橋4丁目地上げ事件も、近隣でおおくのトラブル地上げがあるわけであるが、
背景に新橋地区再開発がある。
千葉の某駅前再開発で、いわゆる再開発に絶対に応じない人に対して、
市長が強引な公用徴収を行ったが、
こういう事例は山ほどあり、そういう中に不在地主問題と孤独老人地主問題がある。

上記2意見は新橋4丁目事件とは直接関係しないが、
制度間の連携不備と登記制度の間隙を突く犯罪者が存在する現状と
全く無関係ではない。

３　登記所が重大犯罪を防いだと思われる事例
渋谷区神宮前５丁目３０－４不動産登記（全部事項）2013062771854656.PDF
株式会社メルカート法人登記簿（全部事項）2013062771866419.pdf

この登記事項に申請されて、登記されなかった事実があった。
申請を放置？した渋谷出張所は
第2の真珠宮ビル事件を防止したといえる。
親に意思能力ない、孤独な地権者一人が北海道の精神病院に押し込められていた。
登記権利者があまりにも有名なので、権利調査官が印鑑証明書を眺め続けていたと
思料する。





４　そして、グリグリの実社会。

司法書士、塩田憲治は知らないまま商業登記申請書を作成して、電子申請 ...

登記所の責任にして逃げおおせると考える事件師マンセー。

天才をよく知るブログ。

新橋４丁目の失踪女性の遺体が見つかる　「カネの亡者」地面師たちの飽くなき欲望

ただ一つ認識に錯誤がある。

所有権を奪う　これは×。登記名義を奪う　これが〇。
ですから、真珠宮ビル、湖雲寺、新橋４丁目は元登記名義人から
所有権に基づく返還請求を受ける虞は常にある。
登記付属書類が偽なら登記は消さざるを得ないですから。
だから地権者を殺すのです。 
 

引用します。

 カネの為なら平気で人を殺すのが「カネの亡者」である。

地面師は「カネの亡者」の最たるものであろう。
今年６月に逮捕された地面師鯨井は「無実だ」と散々わめいていたようだが、
結局は起訴され公判で共犯者が鯨井の犯行指示をすべて自供し、
長期のお勤めは避けられない状況になっている。
この鯨井のお仲間の上田・元田は保釈中で
ＡＮＡインターコンチホテルのロビーをうろついているようだ。

この上田・元田と共に香川県警に逮捕されたのが司法書士の塩田憲治である。
司法書士が登記の要件を満たす必要書類を揃え登記申請を指示し
（自分ではやりませんよね、天才大先生）、
所有者の手から所有権を奪い取れば、あとは土地を売るだけである。
このような仕事を生業にしていたのが、上記の鯨井であり、新橋の野口であり、
内田であり、仲田なのである。

このような連中は人の命などなんとも思わずに目先のカネだけを追いかける、
生きながらにして餓鬼道を突き進む連中である。
カネがあれば高級車を買って運転手をつけてふんぞり返る。
キャバクラ・韓クラで浪費をするという事しか興味が無い連中なのだ。

こんな連中に食事を与えるだけでも税金の無駄遣いなのでは間違いない事なので
本来は即刻死刑が望ましいところだかが、
現実には困難なので鯨井のような地面師たちには徹底的な厳罰が必要なのである。

しかし、
このようないわくつきの土地を安価で購入した大企業の勇気には恐れ入るばかりである。
社会的責任など考えないで利益だけを考える企業には今後容赦のない
批判が加えられることは想像に難くない。

飽くなき欲望に忠実に人殺しも躊躇しない、
このような「カネの亡者」たちをのさばらせない為にも、
地面師の背後にいる金主や反社関係者もしっかりと捕まえて法の裁きを受けさせることが
重要なはずだ。